Ondřej MAREK

Další nový web projektu Poradci-sobě.cz

  • Kategorie



  • Autor blogu

    Ondřej Marek Ing.

    „Devět desetin moudrosti je - být moudrý včas”

    Společnost: Nezávislý poradce

    Specializace: Finanční plánování

    Region: Praha a Středočeský kraj

    www.refixace.cz

    Zpracování hypotéky u Fio banky

    Nedávno mi volal anglicky hovořící klient, že chce refinancovat hypotéku. Jedním z požadavků byla variabilní sazba, bez podmínky životního pojištění a možnost doplacení kdykoliv nebo co nejdříve za nejnižší poplatek. Po analýze se potvrdilo, že refinancování má smysl a klient výrazně ušetří. Optimální řešení a výrazně levnější řešení v tu dobu bylo přes Fio banku. Řekl jsem si, dobrá, proč ne procvičím alespoň s dalším klientem angličtinu, zpracuji pro klienta standardní placené poradenství (Fio banka nemá smlouvy s makléři) a zjistím jaké má Fio banka procesy. Předpokládal jsem, že jednoduché refinancování bude umět Fio banka zpracovat, že na tom není co zkazit.

    Prvním nečekaným úkolem bylo najít hypotečního bankéře, který má čas se věci věnovat. Klient bydlí v lokalitě Praha Západ a pracuje na okraji Prahy 5. Pro klienta Nejbližší pobočka Fio banky (Kladno a Lužiny) hypotéky neuměla zpracovat. Na další nejbližší pobočce (Praha 5 – Anděl) řekl bankéř, že může nejdříve za 3 týdny. Nakonec jsme s klientem skončili na pobočce v centru v Burzovním paláci. Konzultace s úvěrářem proběhla v pořádku, s cizincem v rámci EU s trvalým pobytem neměli problém, spolužadatelka občan CR, příjmy dostatečné, LTV v pořádku. Tak jsme na pobočce s klienty podepsali žádost a předali rovnou kompletní dokumenty pro schválení.

    Po měsíci a několika urgencích, z banky napsali, že zpracovali supervizi odhadu a odhad nového RD ponižují o 20%. Nejsem odhadce, ale ponížení odhadu, který byl zpracován už v „pokrizovovém“ roce 2012 o částku 1 mil. Kč je zvláštní. Podobné nemovitosti na sreality se inzerovali za cenu uvedenou v odhadu. Pro srovnání třeba Unicreditbank již měl nulovou korekci původní odhadní ceny (znáte jistě jejich tabulku u refinancování).

    Po další komunikaci ohledně odhadu vyšlo najevo, že po supervizi odhadu, nastala situace, kdy hypotéka není do 70 % ale do 80% LTV. U hypotéky v pásmu nad 75% LTV má Fio banka daleko větší nároky na bonitu. Kdekoliv jinde by klient prošel (příjem za rodinu celkem 65.000 Kč a splátka hypotéky 12.000 Kč), ale u Fio banky již bonita neprocházela. Úvěrového pracovníka na pobočce jsme se dotázali zda-li má smysl po dvou měsících, kdy byla původní žádost předložena, dokládat nové potvrzení o příjmu. Klient měl bonusy v práci, tak průměr vycházel lépe a již těch chybějících 1.000 Kč měsíčně do bonity můžeme doložit. Z banky byla odpověď, že ano má smysl, dokládat nové potvrzení o příjmu. Tak nové potvrzení klient zajistil. Zmíním ještě jeden (ne však jediný) pro mě nesmyslný požadavek banky, kdy chtěli výpis z účtu za březen v polovině března, protože klient měl v potvrzení o příjmu uvedenou mzdu také za březen. Výplatní páska nestačila. Čekalo se tak dalších 14 dnů, abychom tento požadavek mohli splnit.

    Po doložení „chybějícího“ dokumentu a dalším týdnu přišla z Risku Fio banky zpráva, že pokud si klient myslí, že když oproti nové žádosti doloží nové potvrzení o příjmu, kde je vyšší průměr než naposledy, že toto banka uzná, tak je klient na omylu. To byla poslední kapka ve zdlouhavém schvalovacím procesu, který trval více jak 3 měsíce.

    Žádost jsme ve Fio bance ukončili a podali novou do Unicreditbank na pobočku, kterou měl klient nejblíže. Sice malá pobočka o 3 lidech, ale energický pan ředitel měl evidentně zájem se věci věnovat. Hypotéka byla, i přes pro mě byrokratický Unicreditbank, za týden schválena včetně individuální snížené Float sazby bez Cardifu.

    Fííío už raději ne.

    Máte také nějakou zkušenost se zpracováním hypotéky u Fio banky ??

    Refinancování a placené poradenství

    Refinancováním je konkrétně myšleno splacení stávající hypotéky u dané banky hypotékou novou, která je založena u jiné banky.

    První banka, která začala ve větším objemu refinancovat hypotéky byla GE Money Bank. GE Money Bank vytvořila metodiku přímo pro refinancování. Oproti zvyklostem na trhu začala uznávat starší odhady a klient u ní za určitých podmínek nemusí dokládat příjmy. Dále se k GE Money Bank začaly přidávat další převážně menší banky. BAWAG Bank /nyní LBBW/, mBank a další. Tyto banky měly refinancování jako hlavní produkt v nabídce a na něm se de facto učily zpracovávat hypotéky. Metodiky zdokonalovaly až následně. Kdo u tohoto procesu zdokonalování před lety byl, tak si určitě zažil své.

    Pro zkušenější nemusím jmenovat banku, která v průběhu roku 2008 spustila kampaň, kdy jednoduše přestřelila a trumfla konkurenci o tolik, že žádosti nestíhala zpracovávat. Někteří klienti tak čekali na schválení hypotéky dokonce 3 měsíce. Před několika lety jsme mohli také zažít změnu metodiky mBank a to ze dne na den bez předešlého upozornění. Např.: Klient, který již měl kompletní žádost v mBank, najednou zjistil, že maximální LTV není 80 %, ale 50 %.

    Dnes již má většina bank upravenou metodiku a postupy pro případy, kdy chce klient přejít s hypotékou od jedné banky ke druhé. Každá banka má zpravidla určitou odlišnost. Pokud klient nechce prokazovat vůbec příjem a je podnikatel, jeho představy uspokojí Raiffeisenbank, mBank, UniCredit Bank, Equa bank. Pokud je však klient zároveň občan EU jen s přechodným pobytem, tak má ještě méně možností.

    Objem nově sjednaných hypoték roste, ale ve statistikách je obsaženo i číslo za hypotéky, které vlastně nové nejsou, ale kde klient „jen“ změnil banku. Jaký je přesně podíl těchto hypoték?

    Dle odhadů je to cca 20 % celkového objemu. A banky tyto údaje nerady upřesňují. Například Hypoteční banka, dle slov generálního ředitele pana Sadila, eviduje cca 20 % těchto hypoték.

    V roce 2013 končí fixace dle statistik 60 000 klientům, což znamená objem hypoték 100 mld. Končí pětileté fixace hypoték z let 2008 a také tříletých fixací ze „slušného“ roku 2010. Mohlo by se říct „super obchodní příležitost“, ale jaká je dnes skutečná situace na trhu refinancování hypoték?

    Klienti se na mě v poslední době obracejí s tím, že chtějí refinancovat k jiné bance, jelikož mají vysokou sazbu nebo, že obdrželi málo zajímavou nabídku na další období fixace. Je lákavé klientovi tento názor odsouhlasit a pustit se do práce. Nicméně to může být spousta zbytečné práce. Klientovi může stávající banka nakonec nabízenou sazbu výrazně snížit a klient se nakonec rozhodne, že bude u stávající banky pokračovat. V tento moment záleží, kde jsme refinancování připravili. Jsou banky, které akceptují klientovi „změnu názoru“ a nedávají žádnou sankci za storno úvěrové smlouvy. Ale většina bank na trhu má v sazebníku poplatek za nedočerpání hypotéky a u těchto bank už klient musí hypotéku také vyčerpat (pokud nechce platit vysoké penále). Např. Komerční banka a Raiffeisenbank v tomto roce tuto položku v sazebníku změnily.

    Pro některé poradce to může být ideální řešení (provést klienta refinancováním včetně podpisu úvěrové smlouvy), jelikož vědí, že dostanou za práci zaplaceno. A možná i někteří klienti toto řešení potřebují, jelikož jen spekulují a využívají služeb poradce, aby získali nižší sazbu u své stávající banky.

    Před lety (konkrétně v roce 2008 a 2009), která já osobně nazývám „zlaté časy refinancování“, jsem věděl, že s každým druhým klientem, se kterým se potkám na téma refinancování hypotéky, tak také refinancování hypotéky proběhne. Banky v té době zkrátka nevyvíjely takové úsilí, aby si klienta udržely. Postupem času však banky začaly vnímat, že odliv stávajících klientů musí zastavit. Dnes mají již hypoteční banky vyčleněné speciální oddělení, které je přímo vytvořené pro práci s klienty, kteří mají sjednanou hypotéku přes poradce (přes třetí stranu).

    Zlaté časy refinancování jsou pryč. Jak tedy v dnešní době pracovat správně a eticky pro klienty a zároveň nepracovat zadarmo?

    Za mě je odpovědí jít cestou placeného poradenství. Od té doby, kdy se jeden z mých klientů rozhodl schválené refinancování stornovat, již uplynulo několik let. Od té doby postupuju tak, že klientovi vysvětlím situaci a pojmenuji cestu, která ho čeká. Při první schůzce se s klientem domluvím, že pro něj jistotu skvělé sazby zajistím – schválením hypotéky k jiné bance (případně vytvořením nejnižší konkureční nabídky), ale zároveň je také domluveno vyrovnání pro scénář „změny názoru“. Pro klienta tak zpracovávám refinancování hypotéky k jiné bance, a díky tomu většinou stávající banka sníží výrazně první nabídku (klidně i o 1,00 % p.a.), a tak klient pokračuje u své stávající banky. V tomto případě dle předchozí dohody s klientem vystavuji klientovi fakturu za své služby. Klient je spokojen, že dostal ještě lepší sazbu. A já jsem za svoji práci zaplacen.

    Hypotéka: důvod pojistit si nemovitost?

    Pojištění, se kterým se setká každý žadatel o hypotéku, můžeme rozdělit dle toho, zdali je povinné či nepovinné. Dále pak existuje věcné a neméně důležité rozdělení na:

     

    1. majetkové pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava pro banku

    2. životní pojištění osob, které o hypotéku žádají.

     

    Majetkové pojištění zastavované nemovitosti je vždy u hypotečních bank povinné. Životní pojištění žadatelů o hypotéku je povinné pouze výjimečně. Nicméně pojďme se blíže seznámit s oběma druhy pojištění, protože povinnost či nepovinnost jejích vyřízení ještě nemusí nic vypovídat o jejich skutečné užitečnosti pro pojištěnce. V tomto článku se budeme věnovat tomu prvnímu a za týden se zase zaměříme na druhé.

     

    Nejčastějším druhem je pojištění proti živelným událostem, jakými jsou například požár, výbuch, úder blesku, povodeň, vichřice či krupobití. Povinné pojištění se netýká vždy nemovitosti, která je hypotékou financována, nýbrž se také může týkat té, která slouží jako zástava banky. Pojištěním se rozumí pojištění bytové jednotky, bytového domu nebo rodinného domu. Jen pojištění domácnosti však nestačí. Pouze Hypoteční banka se spokojí jen s pojištěním domácnosti u bytových jednotek, což může být s ohledem na možná rizika velmi lehkovážným krokem. Obecně banky nejčastěji vyžadují sjednání pojistné částky u pojištění bytové jednotky buď na částku úvěru, nebo na tzv. reprodukční cenu.

     

    Lepší však je u pojištění bytových jednotek nejprve zjistit, jakým způsobem je pojištěn celý bytový dům a následně buď nastavit pojistné krytí na minimální výši pojistné částky – na tzv. reprodukční cenu, nebo případně na cenu tržní. U rodinných domů je vhodné nastavit pojistnou částku na hodnotu, za kterou by bylo možné v danou chvíli pořídit stejnou nebo srovnatelnou nemovitost. Tato hodnota, tedy tzv. „reprodukční cena“, by měla odpovídat ceně materiálu a stavebních prací na znovupostavení stavby na stejném místě. Reprodukční cenu zjistíte například ze zpracovaného odhadu.

     

    Při nastavení pojistné částky nižší, než je „reprodukční cena“ nemovitosti, dochází k tzv. podpojištění, které se vám v případě nastání pojistné události vymstí. Nastane-li v budoucnu pojistná událost a pojišťovna zjistí, že nemovitost byla „podpojištěná“, nebude vám vyplaceno pojistné plnění v plné výši sjednané ve smlouvě, ale zkrácené podle míry podpojištění.

     

    Vaši pozornost si však také zaslouží podmínky vyplácení pojistného. Kromě sjednání pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava k hypotečnímu úvěru, podmiňují banky čerpání úvěru i sjednáním tzv. vinkulace pojistného plnění z pojistné smlouvy. O co se jedná?

     

    Zjednodušeně jde o druh zástavního práva, jehož podstatou je pojistné plnění ze smlouvy. Banky požadují, aby v případě pojistné události bylo pojistné plnění přednostně vyplaceno na jejich účet a ne na účet pojištěného. V podmínkách vinkulace bývá zpravidla stanoven spodní limit pojistného plnění, např. 100 000 Kč, do kterého povolují banky pojišťovně vyplatit peníze přímo na účet klientovi.

     

    V případě vyššího pojistného plnění pošle pojišťovna peníze na účet dotyčné banky a ta poté dále rozhoduje o jejich dalším použití. V případě totální škody banka z pojistného plnění uhradí svoji pohledávku vůči klientovi a zbylé peníze mu vyplatí na účet. U částečné škody banka dohlíží na účelové čerpání pojistného plnění. V praxi to znamená, že banka proplácí klientem předložené doklady a faktury prokazující rekonstrukci pojištěné stavby.

     

    Na závěr je na místě seznámit se s letmým srovnáním ročních cen pojištění u jednotlivých společností:

    Rodinný dům hodnota 4 000 000 Kč  
    Spoluúčast 0 Kč 1 000 Kč 3 000 Kč 5 000 Kč
    Kooperativa RD7 Prima 3 420 Kč 3 078 Kč 2 907 Kč
    Česká pojišťovna Kostka 4 210 Kč 3 789 Kč
    UNIQA pojišťovna Standard 4400 Kč 3 600 Kč
    Generali Pojišťovna Bydlení 4 400 Kč
    Bytová jednotka Hodnota 2 500 000 Kč
    Spoluúčast 0 Kč 1 000 Kč 3 000 Kč 5 000 Kč
    Kooperativa BT7 Prima 1 900 Kč 1 710 Kč 1 615 Kč
    Česká pojišťovna Kostka 2 050 Kč 1 845 Kč
    UNIQA pojišťovna Standard 2 750 Kč 2 250 Kč
    Generali Pojišťovna Bydlení 2 500 Kč  –

     

    Dbejte na rovnováhu mezi měsíčním pojistným, smluvními podmínkami a případným pojistným plněním. A hlavně, nezapomínejte, že cena vašeho hypotečního úvěru de facto není definována pouze jeho vlastními charakteristikami, nýbrž také těsně souvisí s cenou pojištění, které po vás poskytovatel úvěru vyžaduje.

    Ahoj všichni!

    Vítejte na Poradci-sobě.cz. Toto je Váš první příspěvek. Můžete ho upravit nebo vymazat. A pak můžete samozřejmě publikovat Vaše další vlastní příspěvky. Nezapomeňte, že titulek Vašeho příspěvku se bude zobrazovat určitou dobu také na hlavní stránce www.poradci-sobe.cz! Můžete toho chytře využít, pokud chcete sdělit něco všem návštěvníkům webu Poradci-sobě.cz! Budete-li potřebovat s něčím pomoci, napište nám na info@poradci-sobe.cz.