Ondřej MAREK

Další nový web projektu Poradci-sobě.cz

  • Kategorie



  • Autor blogu

    Ondřej Marek Ing.

    „Devět desetin moudrosti je - být moudrý včas”

    Společnost: Nezávislý poradce

    Specializace: Finanční plánování

    Region: Praha a Středočeský kraj

    www.refixace.cz

    Refinancování a placené poradenství

    Refinancováním je konkrétně myšleno splacení stávající hypotéky u dané banky hypotékou novou, která je založena u jiné banky.

    První banka, která začala ve větším objemu refinancovat hypotéky byla GE Money Bank. GE Money Bank vytvořila metodiku přímo pro refinancování. Oproti zvyklostem na trhu začala uznávat starší odhady a klient u ní za určitých podmínek nemusí dokládat příjmy. Dále se k GE Money Bank začaly přidávat další převážně menší banky. BAWAG Bank /nyní LBBW/, mBank a další. Tyto banky měly refinancování jako hlavní produkt v nabídce a na něm se de facto učily zpracovávat hypotéky. Metodiky zdokonalovaly až následně. Kdo u tohoto procesu zdokonalování před lety byl, tak si určitě zažil své.

    Pro zkušenější nemusím jmenovat banku, která v průběhu roku 2008 spustila kampaň, kdy jednoduše přestřelila a trumfla konkurenci o tolik, že žádosti nestíhala zpracovávat. Někteří klienti tak čekali na schválení hypotéky dokonce 3 měsíce. Před několika lety jsme mohli také zažít změnu metodiky mBank a to ze dne na den bez předešlého upozornění. Např.: Klient, který již měl kompletní žádost v mBank, najednou zjistil, že maximální LTV není 80 %, ale 50 %.

    Dnes již má většina bank upravenou metodiku a postupy pro případy, kdy chce klient přejít s hypotékou od jedné banky ke druhé. Každá banka má zpravidla určitou odlišnost. Pokud klient nechce prokazovat vůbec příjem a je podnikatel, jeho představy uspokojí Raiffeisenbank, mBank, UniCredit Bank, Equa bank. Pokud je však klient zároveň občan EU jen s přechodným pobytem, tak má ještě méně možností.

    Objem nově sjednaných hypoték roste, ale ve statistikách je obsaženo i číslo za hypotéky, které vlastně nové nejsou, ale kde klient „jen“ změnil banku. Jaký je přesně podíl těchto hypoték?

    Dle odhadů je to cca 20 % celkového objemu. A banky tyto údaje nerady upřesňují. Například Hypoteční banka, dle slov generálního ředitele pana Sadila, eviduje cca 20 % těchto hypoték.

    V roce 2013 končí fixace dle statistik 60 000 klientům, což znamená objem hypoték 100 mld. Končí pětileté fixace hypoték z let 2008 a také tříletých fixací ze „slušného“ roku 2010. Mohlo by se říct „super obchodní příležitost“, ale jaká je dnes skutečná situace na trhu refinancování hypoték?

    Klienti se na mě v poslední době obracejí s tím, že chtějí refinancovat k jiné bance, jelikož mají vysokou sazbu nebo, že obdrželi málo zajímavou nabídku na další období fixace. Je lákavé klientovi tento názor odsouhlasit a pustit se do práce. Nicméně to může být spousta zbytečné práce. Klientovi může stávající banka nakonec nabízenou sazbu výrazně snížit a klient se nakonec rozhodne, že bude u stávající banky pokračovat. V tento moment záleží, kde jsme refinancování připravili. Jsou banky, které akceptují klientovi „změnu názoru“ a nedávají žádnou sankci za storno úvěrové smlouvy. Ale většina bank na trhu má v sazebníku poplatek za nedočerpání hypotéky a u těchto bank už klient musí hypotéku také vyčerpat (pokud nechce platit vysoké penále). Např. Komerční banka a Raiffeisenbank v tomto roce tuto položku v sazebníku změnily.

    Pro některé poradce to může být ideální řešení (provést klienta refinancováním včetně podpisu úvěrové smlouvy), jelikož vědí, že dostanou za práci zaplaceno. A možná i někteří klienti toto řešení potřebují, jelikož jen spekulují a využívají služeb poradce, aby získali nižší sazbu u své stávající banky.

    Před lety (konkrétně v roce 2008 a 2009), která já osobně nazývám „zlaté časy refinancování“, jsem věděl, že s každým druhým klientem, se kterým se potkám na téma refinancování hypotéky, tak také refinancování hypotéky proběhne. Banky v té době zkrátka nevyvíjely takové úsilí, aby si klienta udržely. Postupem času však banky začaly vnímat, že odliv stávajících klientů musí zastavit. Dnes mají již hypoteční banky vyčleněné speciální oddělení, které je přímo vytvořené pro práci s klienty, kteří mají sjednanou hypotéku přes poradce (přes třetí stranu).

    Zlaté časy refinancování jsou pryč. Jak tedy v dnešní době pracovat správně a eticky pro klienty a zároveň nepracovat zadarmo?

    Za mě je odpovědí jít cestou placeného poradenství. Od té doby, kdy se jeden z mých klientů rozhodl schválené refinancování stornovat, již uplynulo několik let. Od té doby postupuju tak, že klientovi vysvětlím situaci a pojmenuji cestu, která ho čeká. Při první schůzce se s klientem domluvím, že pro něj jistotu skvělé sazby zajistím – schválením hypotéky k jiné bance (případně vytvořením nejnižší konkureční nabídky), ale zároveň je také domluveno vyrovnání pro scénář „změny názoru“. Pro klienta tak zpracovávám refinancování hypotéky k jiné bance, a díky tomu většinou stávající banka sníží výrazně první nabídku (klidně i o 1,00 % p.a.), a tak klient pokračuje u své stávající banky. V tomto případě dle předchozí dohody s klientem vystavuji klientovi fakturu za své služby. Klient je spokojen, že dostal ještě lepší sazbu. A já jsem za svoji práci zaplacen.

    komentářů 6

    Komentovat příspěvek

    You must be logged in to post a comment.